Les avantages des investissements locatifs en Pinel sont réduits à compter de 2023. Mais il est possible de les maintenir en respectant les critères du dispositif Pinel +.
Alors qu’il devait prendre fin le 31 décembre 2021, la date d’extinction du Pinel a été reportée au 31 décembre 2024 mais avec un taux de réduction d’impôt diminuant en 2023, puis une nouvelle fois en 2024.
Mais afin de permettre aux investisseurs de continuer de bénéficier d’une réduction d’impôt à taux plein, le Gouvernement a décidé la création d’un dispositif complémentaire à la loi Pinel. Intitulé Pinel Plus, il est effectif depuis le 1er janvier 2023 et cohabite donc avec la loi Pinel.
Toutefois, afin d’être éligible à un taux de réduction d’impôt équivalent au Pinel à taux plein, les investisseurs devront respecter de nouvelles conditions, plus restrictives, ci-après exposées.
Sources : article 168 de la loi n°2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 et décret n° 2022-384 du 17 mars 2022 relatif au niveau de qualité des logements.
L’essentiel du Pinel +
Pinel classique ou Pinel +, les conditions principales pour en bénéficier ne changent pas :
- logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif ;
- plafonnement du loyer et des revenus du locataire ;
- niveau global de performance énergétique minimal ;
- logement construit dans une zone présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande ;
- durée initiale de location de 6 ou 9 ans, pouvant être prorogé jusqu’à 12 ans, avec un avantage fiscal croissant ;
- bien devant être loué nu et constituer la résidence principale du locataire (pas de location saisonnière ou meublée) ;
- pour un montant d’investissement plafonné à 300 000 € et deux biens immobiliers par an et 5 500 €/m².
Mais, alors que les déductions d’impôts du Pinel classique sont dégressives à compter du 1er janvier 2023 (1), le dispositif Pinel + permet un maintien des avantages fiscaux en 2023 et 2024, soit un taux de réduction d’impôt fixé à 12 %, 18 % et 21 % pour un engagement locatif respectivement de 6, 9 et 12 ans.
Les contribuables peuvent en bénéficier dans deux cas différents prévus par le II de l’article 168 de la loi de finances pour 2021, pour les logements :
- “situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville” ;
- “ou qui respectent un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation, d’usage et de confort, dont les critères sont définis par décret“.
Les quartiers prioritaires de la politique de la ville (ou “QPV”) sont fixés par le décret n° 2014-1750 du 30 décembre 2014. La liste des quartiers et villes concernés en France métropolitaine est consultable sur legifrance.gouv.fr. Les zones QPV correspondent à des quartiers défavorisés où la politique de la ville s’attache à agir sur cinq dimensions que sont : l’éducation et la petite enfance ; le logement et le cadre de vie ; l’emploi et l’insertion professionnelle ; le renforcement du lien social ; et la sécurité et la prévention de la délinquance.
Quant aux critères de qualité, il convient de se reporter au décret n° 2022-384 du 17 mars 2022 relatif au niveau de qualité des logements résultant de l’application en France métropolitaine de l’article 168 de la loi n°2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 (cf. ci-après).
Les critères de qualité du Pinel +
– Conformément au décret n° 2022-384 du 17 mars 2022 (article 2), le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation en vigueur. Le décret prévoit plusieurs scénarios en fonction de la date d’acquisition des logements. Ainsi :
- Si le PC a été déposé après le 1er janvier 2022 et le bien acquis en 2023, le logement devra répondre aux nouvelles normes RE 2020 (Réglementation environnementale 2020), en vigueur en 2025 ;
- Si le PC a été déposé après le 1er janvier 2022 et le bien acquis en 2024, le logement devra respecter ce même critère mais aussi atteindre la classe énergétique A du DPE ;
- Une mesure transitoire est mise en place en ce qui concerne les logements acquis en 2023 ou 2024, mais dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022 (c’est-à-dire avant l’entrée en vigueur de la RE 2020). Les logements concernés doivent respecter les critères environnementaux basés sur le label E+C- (Bâtiment à Énergie Positive et Réduction Carbone) et atteindre le niveau de performance environnementale de l’étiquette A du DPE.
– Le logement doit également présenter un niveau de qualité d’usage et de confort précis. Ce niveau de qualité d’usage et de confort est défini par le décret (article 3, annexes 3 et 4) :
- une surface habitable minimale de 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, 96 m² pour un T5 ;
- l’existence d’espaces extérieurs privatifs d’une surface minimale de 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5 ;
- deux orientations différentes pour les logements de T3 et plus (pour permettre une double exposition au soleil assurant le maximum de luminosité et améliorant le confort intérieur).
(1) : Pour rappel, taux de réduction du Pinel classique pour un investissement immobilier d’un montant de 300 000€ :
En résumé :
La loi de finances pour 2021 modifie le dispositif Pinel d’investissement locatif à compter du 1er janvier 2023.
Ainsi, en 2023 et 2024, le dispositif est accessible sous deux formes, aux conditions fiscales différentes :
- le Pinel + : maintien des taux antérieurs, dans certains quartiers ou sur critères énergétiques et de qualité
- le Pinel classique : taux de réduction d’impôt dégressifs.