Ces dernières années, l’attractivité du Pays Basque n’a cessé d’augmenter avec pour corollaire le développement exponentiel des locations en meublé de tourisme. Cette tendance n’est pas neutre sur l’habitat, entraînant une raréfaction des logements ainsi qu’une hausse des prix à l’achat et à la location.
Face à l’ampleur de cette situation, le Conseil Communautaire de la Communauté d’Agglomération Pays Basque (ci-après « CAPB ») a adopté le 5 mars 2022 un nouveau règlement « visant à encadrer le développement des meublés de tourisme » et à remettre une part des résidences secondaires sur le marché de la location à l’année. Il entrera en vigueur le 1er juin 2022.
Les 24 communes concernées sont : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Ustaritz, Villefranque.
L’Agence NOMADE fait le point.
RAPPEL : QU’EST-CE QU’UN MEUBLÉ DE TOURISME ?
En effet, la règlementation concerne les locaux d’habitation utilisés comme meublés de tourisme. Il s’agit « des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ». (article L. 324-1-1 du Code du tourisme)
Entrent dans cette catégorie : la résidence secondaire ou l’investissement locatif loués pour de courtes durées, les gîtes, les meublés de tourisme faisant l’objet d’un classement ou d’une labellisation. Les locaux faisant l’objet d’un bail d’habitation ou d’un bail mobilité, les chambres d’hôtes et celles chez l’habitant ne sont pas considérés comme meublés de tourisme.
RÉGLEMENTATION APPLICABLE JUSQU’AU 31 MAI 2022
Jusqu’à l’entrée en vigueur des nouvelles règles le 1er juin 2022, c’est le règlement voté par le Conseil Communautaire de la CAPB du 28 septembre 2019, en vigueur depuis le 1er janvier 2020, qui continue de s’appliquer.
ETAPE 1 : DEMANDE D’AUTORISATION TEMPORAIRE DE CHANGEMENT D’USAGE
Sur les 24 communes précitées, il est obligatoire d’obtenir au préalable une autorisation temporaire de changement d’usage. Est constitutif d’un changement d’usage « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ». (Article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation)
Ainsi, le fait de proposer un local d’habitation à la location touristique constitue un changement de l’usage initial du local (habitation à tourisme).
Les autorisations sont attribuées aux personnes physiques. Si le bien en location saisonnière est sous le nom d’une personne morale (société civiles immobilières notamment), et non sous le nom propre du propriétaire, le règlement actuel, en vigueur jusqu’au 31 mai 2022, n’est pas applicable (ce qui ne sera plus le cas avec le nouveau règlement). Par conséquent, les contrats de location signés par les personnes morales avant l’entrée en vigueur du nouveau règlement pourront être honorés sur la saison estivale 2022.
Les autorisations peuvent être limitées selon les communes. Par exemple, pour Anglet, Biarritz, Bidart, Guéthary, Ciboure, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz, Hendaye, le nombre d’autorisation est limité à une par propriétaire.
L’autorisation délivrée est accordée à titre personnel et n’est pas cessible en cas de mutation du logement. Elle a une durée de validité de trois ans.
ETAPE 2 : DÉCLARER SON MEUBLÉ DE TOURISME / OBTENIR UN NUMÉRO D’ENREGISTREMENT
Pour les hébergeurs louant dans l’une des 24 communes précitées, il est nécessaire d’obtenir un numéro d’enregistrement en mairie, lequel est obligatoire pour la parution de toute annonce de location (journaux et sites d’annonces, plateformes internet, etc.), de résidence principale ou secondaire, dès son 1er jour de location (Article L. 324-2 du Code de tourisme).
ETAPE 3 : DÉCLARER LA TAXE DE SÉJOUR
Le produit de la taxe de séjour est affecté aux dépenses destinées à organiser l’accueil touristique du territoire. La taxe de séjour est acquittée par les clients des hébergements touristiques, directement à l’hébergeur ou à la plateforme de location en ligne (Abritel, Airbnb, …) si celle-ci est intermédiaire de paiement de la location.
SI VOTRE LOGEMENT EST UNE RÉSIDENCE PRINCIPALE
La résidence principale est entendue comme « le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raisons de santé ou cas de force majeure ». (Article 2 de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989)
La mise en location de la résidence principale pour une durée cumulée inférieure à 120 jours, n’est pas soumise à la demande de changement d’usage (en cas de dépassement, le propriétaire s’expose à une amende ne pouvant excéder 10 000 €). Seul le numéro d’enregistrement touristique est exigé ainsi que le paiement de la taxe de séjour.
NOUVELLE RÉGLEMENTATION À PARTIR DU 1ER JUIN 2022
A compter du 1er juin 2022, l’autorisation préalable au changement d’usage de locaux d’habitation en meublés de tourisme est soumise au principe de « compensation ».
RÉGIME GÉNÉRAL : LE PRINCIPE DE COMPENSATION
L’autorisation de changement d’usage sera désormais subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage que l’habitation (commerce, bureau, etc.).
Les locaux de compensation devront être de surface au moins équivalente au local faisant l’objet de la location saisonnière et être situés dans la même commune.
Les locaux commerciaux situés en rez-de-chaussée ne pourront pas servir de compensation, afin de favoriser le maintien de commerces de proximité. Les locaux proposés en compensation ne pourront pas être issus d’un changement de destination d’un bien initialement à usage d’habitation vers la destination commerce, bureau, ou autre, opéré au titre du Code de l’urbanisme depuis moins de 5 ans.
Le nouveau règlement s’adresse aussi bien aux personnes physiques qu’aux personnes morales (le précédent règlement ne s’appliquait pas aux propriétaires personnes morales). L’autorisation délivrée selon les nouvelles modalités ci-dessous sera attachée au local et non à la personne.
RÉGIME SPÉCIFIQUE : DEUX DÉROGATIONS
Des autorisations temporaires seront délivrées aux personnes physiques, SANS COMPENSATION, dans les cas suivants :
- les locations dites “mixtes” : le propriétaire pourra louer son bien à un(e) étudiant(e) durant 9 mois minimum et en meublé touristique durant une période estivale de 3 mois. Cette dérogation a pour but d’assurer une offre à la location pour les étudiants. Une convention tripartite sera signée entre le propriétaire, le locataire et la commune.
Cette autorisation sera délivrée pour un an et à titre personnel (non cessible).
- les meublés de tourisme associés à la résidence principale du propriétaire. En effet, ces locaux ne sont pas nécessairement adaptés à la location à l’année (promiscuité avec le propriétaire, accès non différencié, charges non individualisées, isolation phonique insuffisante, …).
Cette autorisation sera délivrée pour une durée de deux ans et dans la limite d’un logement par propriétaire.
Mais, l’autorisation sera soumise à compensation si le meublé de tourisme issu de la division de la résidence principale ne se situe pas au sein de l’enveloppe bâtie de cette dernière (exclusion des annexes non contigües).
SANCTIONS
Toute personne qui enfreindra les dispositions du nouveau règlement pourra être condamnée à une amende civile ne pouvant pas excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé. (Article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation)
DISPOSITIONS TRANSITOIRES
Les autorisations déjà délivrées dans le cadre du règlement de 2019 précité (autorisations temporaires de 3 ans) restent valables jusqu’à l’expiration de leur date de validité, le nouveau règlement n’ayant pas d’effet rétroactif.
A l’issue de cette date, le propriétaire, s’il entend poursuivre son activité de location de meublés de tourisme, devra se conformer au nouveau règlement en déposant une nouvelle demande d’autorisation et fournir une compensation quand cela est requis.
Une évaluation du règlement est prévue dans les deux ans suivant son entrée en vigueur afin d’apprécier l’impact des mesures sur le marché du logement. Des opérations de contrôle seront menées avec le concours des services de l’État pour s’assurer du bon respect de ce règlement. (source https://www.communaute-paysbasque.fr/vivre-ici/cadre-de-vie/lhabitat/louer-un-meuble-de-tourisme-au-pays-basque#ligne_0)
En résumé : ce nouveau règlement va très certainement impacter le marché immobilier local. En effet, il sera de plus en plus difficile de louer un bien en meublé de tourisme en courte durée (type AirBnB) puisque cela supposera de disposer ou d’acquérir un bien de même surface et situé dans la même commune, servant initialement à un autre usage que le logement (commercial ou professionnel) et qui devra être transformé concomitamment en logement, à usage d’habitation donc.