Pour rappel, le Conseil Communautaire de la Communauté d’Agglomération Pays Basque (ci-après « CAPB ») avait adopté le 5 mars 2022 un nouveau règlement visant à encadrer le développement des meublés de tourisme et à protéger le logement à l’année en zone tendue, en instaurant le principe de compensation.
Il devait entrer en vigueur le 1er juin 2022 mais un collectif de 50 requérants propriétaires et sociétés de conciergerie ont saisi le Tribunal administratif de Pau statuant en formation de référé.
Verdict : le 3 juin dernier, le règlement a été suspendu, les juges considérant notamment que les personnes morales n’avaient pas eu assez de temps pour se retourner. La CAPB a aussitôt annoncé qu’elle avait se pourvoir devant le Conseil d’Etat contre cette décision. Mais compte tenu des délais de procédure, le choix a été de revoir les éléments de la rédaction du règlement pointés par le tribunal et de soumettre un texte modifié.
C’est chose faite puisque le 9 juillet dernier, les élus de la CAPB ont adopté avec 98 % de votes favorables un règlement revu et corrigé sur plusieurs points.
Que contient le règlement modifié ? L’Agence NOMADE fait le point.
RAPPEL : QUELS ÉTAIENT LES MOTIFS DE SUSPENSION DU RÈGLEMENT
Le règlement du 5 mars 2022 a été suspendu pour les motifs suivants :
– en prévoyant une entrée en vigueur au 1er juin 2022, pour un règlement approuvé le 5 mars 2022, le principe de sécurité juridique ne serait pas assuré en raison des démarches à engager par les personnes morales afin de mettre en place la compensation ;
– la modalité de compensation mise en place à l’article 3 du règlement méconnaitrait le principe de proportionnalité tel qu’interprété par la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) dans son arrêt du 22 septembre 2020, dès lors que le mécanisme de compensation par achat de droits de commercialité ne figure qu’en annexe du règlement ;
– l’article 5 du règlement, en ne listant pas les dérogations posées par l’article L. 324-1-1 IV point 4 du Code du tourisme, méconnaitrait ce texte.
LES MODIFICATIONS APPORTÉES
Dès lors, la Communauté Pays Basque a modifié le règlement en prenant en compte les observations formulées par les juges des référés, de la manière suivante :
1 / MODIFICATION DE L’ARTICLE 11 DU RÈGLEMENT RELATIF A L’ENTRÉE EN VIGUEUR
Désormais, la date d’entrée en vigueur a été repoussée au 1er mars 2023, afin de « laisser un délai supplémentaire aux personnes morales pour réorganiser leur activité ».
2 / MODIFICATION DE L’ARTICLE 3.1 DU RÈGLEMENT RELATIF AU RÉGIME GÉNÉRAL DES AUTORISATIONS DE CHANGEMENT D’USAGE DES LOCAUX D’HABITATION EN MEUBLÉS DE TOURISME AVEC COMPENSATION
Pour rappel, l’obtention de l’autorisation de changement d’usage, laquelle est nécessaire pour pouvoir louer un bien en meublé touristique, est subordonnée à l’obligation de produire, dans la même ville et avec une surface équivalente, un bien sur le marché locatif à l’année, et ce, pour « compenser » ce logement transformé en location saisonnière.
L’article 3.1 du règlement indiquait que la compensation consistait « en la transformation en habitation de locaux ayant un autre usage que l’habitation », sans autre précision.
Il convenait alors de se référer à l’annexe 1 du règlement contenant le formulaire de demande d’autorisation de changement d’usage ainsi qu’à son annexe 1bis listant les pièces à fournir. Parmi celles-ci, le propriétaire devait fournir, pour le local proposé en compensation :
- l’attestation notariée ou le titre de propriété du demandeur ou la convention de cession de commercialité.
La modification opérée par la Communauté Pays Basque le 9 juillet consiste à faire figurer dans le corps du règlement et non plus en annexes la possibilité de compenser par la détention ou l’achat de droits de commercialité.
Vous trouverez, ci-après reproduit, le nouveau paragraphe ajouté directement dans l’article 3.1 précité :
« Cette compensation peut prendre deux formes :
- la détention ou l’achat d’un bien par le propriétaire en vue de sa transformation comme décrit
ci-avant. Il sera alors produit une attestation notariée ou le titre de propriété du demandeur. - l’achat de droits dits de « commercialité » auprès de propriétaires souhaitant affecter à un usage
d’habitation des locaux destinés à un autre usage. Il sera alors produit la convention de cession de
commercialité. »
Pour information, acheter de la commercialité signifie qu’on achète un titre de compensation auprès d’un tiers qui possède un bien « à usage autre que de l’habitation » qu’il va lui même transformer en habitation (cette rentrée d’argent supplémentaire va d’ailleurs lui permettre de réaliser les travaux).
3 / MODIFICATION DE L’ARTICLE 3.2 DU RÈGLEMENT RELATIF AUX CONDITIONS PARTICULIÈRES DE LA COMPENSATION
Pour rappel, l’article 3.2, en son alinéa 2, indiquait que les locaux commerciaux proposés en compensation ne pouvaient pas servir de compensation s’ils se situaient en rez-de-chaussée, et ce, pour « favoriser le maintien de commerces de proximité ».
Cet alinéa a été remplacé par le texte ci-dessous reproduit :
« Les locaux relevant de la sous-destination « artisanat et commerce de détail » (PLU ayant opté
pour les nouvelles destinations) ou de la destination « commerce » (PLU n’ayant pas opté pour les
nouvelles destinations) situés en rez-de-chaussée, dont la vitrine donne sur le domaine public ou
tout autre espace ouvert à la circulation publique, ne pourront pas servir de compensation, afin de
favoriser le maintien de commerces de proximité. »
Ainsi, les modalités de compensation ont été assouplies puisque seuls les locaux situés en rez-de-chaussée et dont la vitrine donne sur le domaine public ne pourront pas servir de compensation. Pour les autres, cela devient possible.
4/ MODIFICATION DE L’ARTICLE 5 DU RÈGLEMENT RELATIF AUX MEUBLÉS DE TOURISME DISPENSÉS D’AUTORISATION
Pour rappel, l’article 5 précisait que la mise en location de la résidence principale, de manière répétée à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, était exonérée de demande de changement d’usage, si la durée de location cumulée n’excédait pas 120 jours par an, sans lister les cas de dérogation légale à ce délai.
Là encore, la modification opérée par la Communauté Pays Basque le 9 juillet consiste à faire figurer dans le corps du règlement les dérogations concernant la location de sa résidence principale AU DELÀ des 120 jours, à savoir obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
Vous trouverez, ci-après reproduit, le nouveau paragraphe ajouté directement dans l’article 5 précité :
« Dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable
mentionnée au III de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme, toute personne qui offre à la location
un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de
cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé
ou cas de force majeure. »
https://www.communaute-paysbasque.fr/a-la-une-2/actualites/actualite/logement-a-lannee-au-pays-basque-la-communaute-pays-basque-adopte-un-nouveau-reglement-sur-les-meubles-de-tourisme
EN RÉSUMÉ
Il ne s’agit pas d’un nouveau règlement stricto sensu. C’est le règlement adopté le 5 mars mais qui comporte désormais les modifications exposées ci-dessus suite à la délibération du conseil communautaire du 9 juillet 2022.
Par conséquent, toutes les autres dispositions du règlement du 5 mars, non modifiées, restent en l’état (application aux personnes physiques comme morales, même principe de compensation sauf les aménagements votés le 9 juillet et expliqués plus haut, pas de changement au niveau des 24 communes concernées, maintien des 2 dérogations au principe de compensation, à savoir la location étudiante pendant 9 mois minimum ou la location d’un local à courte durée si celui-ci fait partie de la résidence principale du propriétaire, etc.).
En attendant l’entrée en vigueur de la version ainsi modifiée du règlement, c’est donc le précédent règlement adopté le 28 septembre 2019 qui continue de s’appliquer. Les propriétaires, personnes physiques seulement, doivent simplement déposer une demande de changement d’usage de leur logement, obtenir un numéro d’enregistrement en mairie et déclarer la taxe de séjour payée par les vacanciers.
L’AGENCE NOMADE se tient à votre disposition pour toute information complémentaire.
/ Tél : 06 27 06 21 92