Depuis le 1er janvier 2023, les propriétaires des pires passoires thermiques n’ont plus le droit de louer leur maison ou appartement.

Mais tous les logements classés G, c’est-à-dire la pire lettre du diagnostic de performance énergétique (DPE), sont-ils réellement interdits à la location ?

La réponse est NON ! L’agence Nomade vous explique tout !

VOICI tout ce qu’il faut savoir sur cette interdiction de location : Quels sont précisément les logements concernés et quelle est la différence entre énergie primaire et énergie finale ? Quid des locations en cours ? Quelles sont les sanctions ? Quelles sont les prochaines dates à retenir ?

Quels sont les logements concernés ?

On pourrait croire que tous les logements estampillés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2023 : mais, en pratique, les choses ne sont pas aussi simples. L’erreur résulte du fait que DEUX LOIS se juxtaposent, et pas toujours harmonieusement :
– la loi du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat (loi « Énergie-Climat »), qui fixe une première échéance au 1er janvier 2023,
– et la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (loi « Climat  et résilience »), qui fixe aussi une échéance mais au 1er janvier 2025.

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Alors, quel est véritablement le seuil à respecter dès 2023 ?

Pour le savoir, il faut se reporter à la loi « Énergie-Climat » de 2019 et son décret d’application du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine.

• L’article 17 de la loi « Énergie-Climat » a modifié le 1er alinéa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, qui est désormais ainsi rédigé au 1er janvier 2023 : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. (…). »

A NOTER : en vertu de l’article 160 de la loi « Climat et résilience » de 2021, une nouvelle version de cet article 6 sera applicable au 1er janvier 2025 (cf. paragraphe ci-après « Quelles sont les prochaines dates à retenir »).

• L’article 1er du décret du 11 janvier 2021 a créé un article 3bis au Décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent qui définit le critère de performance énergétique minimale à respecter ainsi : « En France métropolitaine, le logement a une consommation d’énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique défini à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation, inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an.(…). »
• Et l’article 2 dudit décret de 2021 prévoit : « Les dispositions de l’article 1er du présent décret entrent en vigueur le 1er janvier 2023. Elles ne s’appliquent qu’aux nouveaux contrats de location conclus à compter de cette date. »

Ainsi, à compter du 1er janvier 2023, un logement est qualifié d’énergétiquement décent lorsque sa consommation d’énergie (chauffage, éclairage, eau chaude, ventilation, refroidissement…), estimée par le DPE et exprimée en énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an, est inférieure à 450 kWh/m2 en France métropolitaine.
Les logements dont la consommation d’énergie finale (é.f.) dépasse ou égale cette valeur ne peuvent plus être proposés à la location.

• LE NIVEAU DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE MINIMALE NE S’APPLIQUE QUE POUR LES LOGEMENTS CONSTITUANT LA RÉSIDENCE PRINCIPALE DU LOCATAIRE.
• LES MEUBLÉS TOURISTIQUES ET LES LOCATIONS DE RÉSIDENCES SECONDAIRES NE SONT DONC PAS CONCERNÉS.
• PAR CONTRE, LES NOUVELLES DISPOSITIONS S’APPLIQUENT AUX LOCATIONS DE LOGEMENTS NUS (vides) COMME MEUBLÉS.

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Pour savoir si votre logement consomme annuellement 450 ou plus de kWh par m2 d’énergie finale (EF), reportez vous à votre DPE, qui a dû vous être remis à l’achat ou à la location.
Et en regardant l’étiquette DPE, vous verrez peut-être qu’il a une consommation égale ou supérieure à 450 kWh/m2/an.
MAIS ATTENTION : il s’agit de l’énergie primaire et non de l’énergie finale. Or, ces données ne sont pas les mêmes.

Quelle est la différence entre l’énergie primaire et l’énergie finale ?

L’énergie primaire est l’énergie contenue dans les ressources naturelles avant toute transformation.
L’énergie finale est l’énergie qui est livrée pour consommation, sous forme de gaz, fioul, bois ou électricité. Et c’est celle qui est facturée par le fournisseur d’énergie.
La différence survient lorsque l’« énergie primaire » doit subir une transformation et un transport pour être mise à disposition dans les logements. Cette énergie mise à disposition est appelée « énergie finale ».
La différence entre énergie finale et énergie primaire est particulièrement importante pour l’électricité pour laquelle les pertes liées au transport et aux rendements énergétiques des centrales sont les plus grandes. (1)

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Ainsi, si votre bien est équipé d’un système de chauffage électrique, ne vous fiez pas au chiffre qui figure à côté de la classe énergétique du logement : cette donnée est exprimée en énergie primaire (kWhEP/m2/an) et non en énergie finale (kWhEF/m2/an), deux chiffres différents uniquement dans l’électrique.
Pour connaitre la consommation en énergie finale de votre logement par m²/an, il faut diviser le chiffre d’énergie finale figurant dans la partie « Montants et consommations annuels d’énergie » du DPE par la surface habitable du logement, mentionnée elle aussi dans le DPE.
Une fois ce calcul effectué, il y a de fortes chances que votre logement passe sous la barre des 450 kWh/m2/an en énergie finale.
C’est pour cette raison que l’interdiction de location au 1er janvier 2023 cible surtout les logements chauffés au fioul ou au gaz. Si le seuil était établi en énergie primaire, beaucoup plus de passoires énergétiques seraient concernées.

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Calcul pour obtenir votre consommation en énergie finale par m² et par an

Prenons, à titre d’exemple, cet appartement classé G (avec 819 kWh/m2/an en énergie primaire, comme surligné en vert sur la page 1 du DPE).
Il faut rechercher deux informations dans le DPE * :
– la surface habitable, que vous trouverez en haut de la page 1, après les indications sur l’adresse, le type de bien et l’année de construction (dans cet exemple, elle est de 29,42 m2),
– la consommation totale d’énergie finale consommée par an par le logement, que vous trouverez en page 3, comme surlignée en vert dans cet exemple, soit 10 487 kWh é.f.
 
Lorsque vous avez ces 2 valeurs, il vous suffit de diviser votre consommation totale d’énergie finale consommée par an par votre surface habitable, soit : 10 487 kWh é.f. / 29,42m2 = 356
Ainsi, dans notre cas, le bien présente donc une consommation en énergie finale inférieure à 450 kWh/m²/an. Il pourra alors être loué jusqu’en 2025, soit pendant 2 ans de plus.

* Pour un DPE réalisé entre le 1er Juillet 2021 et le 31 Décembre 2022. En cas de DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 (date de la réforme du DPE), vous trouverez ces deux informations sur la page 1 du DPE.

BON À SAVOIR : UNE NOUVELLE ÉTIQUETTE POUR ÉVITER LES CONFUSIONS
Un arrêté du 3 novembre 2022 modifiant diverses dispositions relatives au rapport du diagnostic de performance énergétique prévoit désormais que les deux consommations d’énergie primaire et d’énergie finales devront figurer sur la première page des DPE réalisés à compter du 1er janvier 2023. Cela permettra d’identifier rapidement si le bien possède une consommation inférieure ou pas à la valeur de 450 kWhEF/m²/an.

L’interdiction s’applique-t-elle aux locations en cours ?

Les nouvelles règles ne s’appliquent qu’aux nouveaux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2023 (article 2 du décret précité du 11 janvier 2021).

Par conséquent, un bailleur ne pourra mettre ou remettre son bien sur le marché qu’après avoir fait réaliser un DPE attestant que sa consommation énergétique est inférieure à 450 kWhEF/m2/an.

Du fait de la non rétroactivité de la loi, les contrats en cours au 1er janvier 2023 continuent de s’appliquer, sans changement. Les locataires occupant ces passoires énergétiques peuvent rester dans leur logement. Comme l’a indiqué le ministre en charge du logement, Olivier Klein, dans son interview au Parisien le 3 juillet 2022 : « Cette règle s’applique quand il y a un changement de locataire et évidemment, personne ne sera mis à la porte, ce serait absurde ! (…) ».

Les nouvelles règles ne concerneront leur logement qu’à compter de la reconduction ou du renouvellement de leur bail (tous les ans en meublé, tous les 3 ou 6 ans en non-meublé selon que le propriétaire est une personne physique ou morale).

Dès cette échéance, les locataires concernés pourront exiger de leur bailleur des travaux de mise aux nouvelles normes de décence énergétique. En effet, l’alinéa 1er de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ».

A défaut de réponse du propriétaire ou à défaut d’accord avec ce dernier, le locataire pourra agir selon les modalités ci-après exposées.

Quelles sont les sanctions ?

• Si un bailleur contourne la loi, son locataire est en droit de saisir la justice.

Le juge saisi pourra alors (cf. article 20-1, alinéa 3, de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs) :

-contraindre le propriétaire à faire les travaux nécessaires, à ses frais et dans un délai déterminé,

-réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Le bailleur peut également être condamné à verser des dommages et intérêts au locataire.

A noter : il est prévu des exceptions aux pouvoirs du juge pour les logements en copropriété (2) ou avec des caractéristiques architecturales particulières (3). Au demeurant, même dans ces situations où les travaux ne pourront pas être ordonnés par le juge, celui-ci pourra néanmoins imposer une baisse de loyer et accorder des dommages et intérêts au locataire.

• En outre, avant de faire appel à la justice, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) en vue d’un règlement à l’amiable.

En effet, l’article 20-1 précité dispose : « A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.»
Pour information, la CDC cherche un règlement amiable aux litiges opposant bailleur (propriétaire privé ou bailleur social) et locataire (utilisant le logement comme résidence principale) pour éviter si possible le recours au tribunal.
C’est un organisme paritaire composé à égalité de représentants des bailleurs et des locataires. La CDC compétente est celle du département où est situé le logement. Elle peut être saisie par le bailleur ou par le locataire et son intervention est gratuite. A défaut de conciliation entre les parties, elle rend un avis comportant l’exposé du différend et la position des parties ainsi que, le cas échéant, celle de la commission. Cet avis peut être transmis au juge par l’une ou l’autre des parties. En cas de conciliation, elle établit un document de conciliation comportant les termes de l’accord trouvé.

• Autre levier d’action potentiel, pour les ménages bénéficiant d’aides au logement : ils peuvent alerter leur caisse d’allocations familiales. “Si la CAF constate une indécence du logement, elle peut parfois retenir le versement de l’aide au propriétaire, ce qui peut constituer un moyen de pression pour réaliser des travaux“, avance Gwenaëlle Le Jeune, juriste de l’association de consommateurs UFC-Que Choisir, sur le fondement de l’article L843-1 du Code de la construction et de l’habitation (4).
  
• Enfin, le Ministère du Logement a annoncé que des contrôles seront effectués régulièrement sur les annonces des agences immobilières qui ne pourront plus proposer de tels baux à leurs clients.

Quelles sont les prochaines dates à retenir ?

Il faut se reporter cette fois-ci à la loi « Climat et résilience » précitée de 2021 :
– L’article 160 de la loi « Climat et résilience » a modifié le 1er alinéa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dont la rédaction sera la suivante au 1er janvier 2025 : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. (…). »
– Après le 2ème alinéa du même article 6, seront insérés les alinéas suivants, qui entreront également en vigueur le 1er janvier 2025 : « Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.(…).

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents. »

DATES A RETENIR :

• A compter du 1er janvier 2025, l’ensemble des logements classés G (et non seulement ceux de valeur égale ou supérieure à 450 kWh d’énergie finale par m2 de surface habitable et par an) seront à leur tour considérés indécents au regard de la loi en France métropolitaine. Il ne sera plus possible de les remettre en location, ni de les laisser en l’état à partir du renouvellement ou de la reconduction du bail.
  • soit tous les logements ayant une consommation totale d’énergie primaire égale ou supérieure à 420 kWhep/m2/an

• Le 1er janvier 2028, les logements classés F seront également soumis à ce régime.

• Le 1er janvier 2034, viendra le tour des logements classés E, qui, bien que rarement assimilés à des “passoires”, sont jugés « peu performants » en matière d’énergie ou d’émissions de gaz à effet de serre.

D’où l’intérêt, pour les bailleurs qui le peuvent, de réaliser des travaux leur permettant d’atteindre avant 2034 les classes A, B, C ou D.
A noter : le calendrier pour les départements d’outre-mer est plus tardif (2028 pour les logements G et 2031 pour les F).
Pour connaître les seuils de chaque classe du DPE, de A à G, il faut consulter l’annexe 5, paragraphe 1.2 de l’arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation en France métropolitaine. (5)

POUR RAPPEL : INTERDICTION D’AUGMENTER LES LOYERS DES LOGEMENTS CLASSÉS G ET F

Enfin, rappelons également que cette nouvelle interdiction de location s’ajoute à celle d’augmenter ou de réviser le loyer des logements classés en G et F (articles 17, 17-1 et 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, tels que modifiés par l’article 159 de la loi « Énergie-Climat » précitée).

• Lorsqu’un logement classé F ou G fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire (art.17).

• Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer (clause d’indexation) ou une majoration de loyer suite à la réalisation de travaux d’amélioration par le bailleur : la révision ou la majoration de loyer ne peuvent pas être appliquée dans les logements F ou G (art. 17-1).
• Lors du renouvellement du contrat, le loyer peut donner lieu à réévaluation s’il est manifestement sous-évalué. Là encore, le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat dans les logements de la classe F ou de la classe G (art.17-2).

Ces nouvelles dispositions sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022.

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L’AGENCE NOMADE se tient à votre disposition pour toute information complémentaire.
/ Tél : 06 27 06 21 92

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(1) Concrètement, lorsqu’un radiateur consomme 1 kWh d’électricité dans un logement pour le chauffer (énergie finale), il a en fait consommé 2,3 kWh d’énergie à l’état « primaire » (les 1,3 kWh ayant servi à l’acheminement et à la production de ce 1 kWh consommé par le radiateur). On dit que le coefficient de conversion entre l’énergie finale et l’énergie primaire est de 2,3 dans le cas de l’électricité.

(2) Lorsque «  le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal. » (cf. 4ème alinéa de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, tel que modifié par l’article 17 de la loi « Énergie-Climat » précitée de 2019).
(3) A compter du 1er janvier 2025, une nouvelle exception s’appliquera lorsque : « le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes. Les critères relatifs à ces contraintes sont précisés par décret en Conseil d’Etat ». (cf. 4ème alinéa de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, tel que modifié par l’article 160 de la loi « Climat  et résilience» précitée de 2021, qui entrera en vigueur le 1er janvier 2025).
(4) Cet article dispose : « Lorsque l’organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l’article L. 822-9, l’allocation de logement est conservée par l’organisme payeur pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire. L’organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l’informe qu’il doit le mettre en conformité dans le délai maximal mentionné au premier alinéa pour que l’allocation de logement conservée lui soit versée. Durant ce délai, le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l’organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail. »

(5) La classification de A à G de la performance énergétique du logement est définie de la façon suivante, selon la consommation totale d’énergie primaire et la quantité d’émissions de gaz à effet de serre estimée par mètre carré par an.

Classe	Consommation totale d’énergie primaire (« Cep », en kWhep/m²/an) et émissions de gaz à effet de serre (« EGES » en kgCO2/m²/an)
A	Cep < 70 et EGES < 6
B	(70 ≤ Cep < 110 et EGES < 11) ou (6 ≤ EGES < 11 et Cep < 110)
C	(110 ≤ Cep < 180 et EGES < 30) ou (11 ≤ EGES < 30 et Cep < 180)
D	(180 ≤ Cep < 250 et EGES < 50) ou (30 ≤ EGES < 50 et Cep < 250)
E	(250 ≤ Cep < 330 et EGES < 70) ou (50 ≤ EGES < 70 et Cep < 330)
F	(330 ≤ Cep < 420 et EGES < 100) ou (70 ≤ EGES < 100 et Cep < 420)
G	Cep ≥ 420 ou EGS ≥ 100

Dans la moitié est de la France (hors pourtour méditerranéen), les classes E, F et G sont définies comme ci-dessous lorsque le logement est situé à une altitude supérieure à 800 m.

Classe	Cep et EGES
E	(250 ≤ Cep < 390 et EGES < 80) ou (50 ≤ EGES < 80 et Cep < 390)
F	(390 ≤ Cep < 500 et EGES < 110) ou (80 ≤ EGES < 110 et Cep < 500)
G	Cep ≥ 500 ou EGS ≥ 110

Pour le calcul du DPE : la lettre le symbolisant (la « classe ») résulte de la plus mauvaise des deux évaluations, celle de la consommation d’énergie et celle des émissions de gaz à effet de serre.