Créé par la loi « ELAN » (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018 qui a modifié la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le bail mobilité est un contrat de location de courte durée d’un logement meublé.
Le bail mobilité est plus souple et flexible qu’un contrat de location meublée ordinaire. Il s’adresse à un public particulier pour une durée limitée. Il facilite notamment le logement des étudiants et des personnes en mobilité professionnelle.
Il présente des avantages comme des inconvénients.
L’agence Nomade vous explique tout !
DÉFINITION DU BAIL MOBILITÉ
Le bail mobilité est un contrat de location d’une durée courte : de 1 mois minimum à 10 mois maximum. Il n’est ni renouvelable ni reconductible.
Il est signé entre le propriétaire d’un logement meublé et un locataire qui fait du logement sa résidence principale ou secondaire.
LOCATAIRES CONCERNÉS PAR LE BAIL MOBILITÉ
Le bail mobilité peut être consenti à un locataire ou des colocataires, qui se trouve(nt) dans l’une des situations suivantes :
- En formation professionnelle ;
- En études supérieures (étudiant et bail mobilité) ;
- En contrat d’apprentissage ;
- En stage ;
- Engagé volontairement dans le cadre d’un service civique ;
- En mutation professionnelle ou en mission temporaire (travailleurs en intérim ou saisonniers).
Seuls les candidats à la location en mesure de justifier leur situation pourront en bénéficier.
Le propriétaire doit en effet préciser le motif exact appuyé par un justificatif de bail mobilité. Le non-respect de ces critères d’éligibilité pourrait entraîner une requalification du bail en contrat de location classique avec d’autres règles et obligations pour les parties concernées.
COMMENT JUSTIFIER UN BAIL MOBILITÉ ?
Pour ce bail de location très encadré, les locataires doivent pouvoir fournir les justificatifs concernant leur situation :
- Une attestation d’entrée en formation professionnelle ;
- La copie de la carte étudiant ou un certificat de scolarité pour l’année en cours ;
- Un contrat de travail en apprentissage ou une convention de stage. Ce document doit préciser notamment la date d’entrée dans l’entreprise ;
- Un contrat de service civique ;
- Un justificatif de mutation professionnelle dans le cadre d’un contrat CDD ou CDI ;
- Un contrat de mission en intérim ou en tant que freelance ;
- Un contrat de travail saisonnier.
Le locataire peut présenter une copie du document original. Toutefois, le bailleur peut demander à consulter le document original.
BIENS ADAPTÉS AU BAIL MOBILITÉ
Le logement proposé dans le cadre d’un bail mobilité doit respecter les règles de décence fixées par la loi :
- Le logement doit ne pas présenter de risques pour la santé ou la sécurité du locataire, et ne pas être infesté par des animaux nuisibles (par exemple : rats) ou par des parasites (par exemple : puces de lit, cafards) ;
- Le logement doit présenter une surface habitable conforme aux normes légales en vigueur ; Il doit ainsi comporter au moins 1 pièce principale ayant :
Soit une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m ;
Soit un volume habitable d’au moins 20 m³.
Attention : les règles diffèrent s’il s’agit d’un logement en colocation et selon qu’il y a un bail unique ou que chaque colocataire a signé un bail (cf : http://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2042).
- Le bien immobilier doit être pourvu d’équipements fonctionnels et assurer l’accès à l’eau potable et à l’électricité ;
- Le logement doit être meublé. Il convient de se reporter au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 qui fixe la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé, soit : une literie avec couette ou couverture, un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres, des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur et un congélateur ou un réfrigérateur avec compartiment à congélation, des ustensiles de cuisine et de la vaisselle, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires ainsi que du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement ;
- Les règles de performance énergétique doivent être respectées (1).
Avec ce bail, il est possible pour le propriétaire de mettre en location aussi bien sa résidence principale (2) que secondaire.
Les logements sociaux ou logements-foyers ne peuvent pas faire l’objet d’un bail mobilité.
CONTENU DU BAIL MOBILITÉ
Le contrat doit comporter des renseignements obligatoires figurant aussi sur un contrat de location meublée classique, à savoir :
– Nom et adresse du propriétaire bailleur ;
– Nom du locataire (une colocation est possible sans clause de solidarité entre les locataires) ;
– Date d’entrée en vigueur du bail et sa durée ;
– Consistance, destination et surface habitable de la chose louée ;
– Désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et le cas échéant, énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun ainsi que des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (par exemple, la fibre) ;
– Montant du loyer et ses modalités de paiement ;
– Montant et date de paiement du dernier loyer versé par le locataire précédent (lorsque son départ date de moins de 18 mois à la signature du contrat) ;
– Montant des charges forfaitaires ;
– Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ;
– État des lieux à l’entrée du locataire.
En revanche, le bail mobilité doit impérativement comporter des indications supplémentaires, telles que :
– Mentionner qu’il s’agit d’un bail mobilité ;
– Indiquer la situation du locataire justifiant ce type de contrat ;
– Préciser l’interdiction pour le bailleur de réclamer un dépôt de garantie ;
– Apposer la mention : « le contrat de location est un bail mobilité régi par le Titre 1er ter de la loi 89-462 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ».
De plus, il faut annexer au contrat :
– Un extrait du règlement de copropriété, le cas échéant ;
– Un état des lieux d’entrée comportant notamment l’inventaire du mobilier loué ;
– Un dossier de diagnostics techniques.
LE MONTANT DU LOYER ET DES CHARGES LOCATIVES
Le loyer en bail mobilité est fixé librement par le propriétaire bailleur, sauf si le bien est situé en zone tendue : dans ce cas, la fixation du loyer est encadrée (3).
Si le logement, occupé à titre de résidence principale, est également situé dans une zone d’expérimentation de l’encadrement du niveau des loyers, il existe alors un plafonnement : le loyer ne peut pas être supérieur à la fois au loyer du précédent locataire et au loyer de référence majoré qui est fixé par type de logement et par quartier, et ce, par arrêté préfectoral (4).
De plus, pour les logements classés F ou G, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer par rapport au précédent locataire (cf. la Loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021).
Le montant du loyer doit être inscrit dans le bail. Par ailleurs, il ne peut pas être révisé pendant toute la durée du contrat.
Les charges sont nécessairement payées sous la forme d’un forfait mensuel. Par conséquent, aucune régularisation de charges n’est envisageable.
QUEL DÉPÔT DE GARANTIE POUR UN BAIL MOBILITÉ ?
Dans le cadre d’un bail mobilité, le bailleur ne peut pas demander de dépôt de garantie. Pour se prémunir contre les impayés de loyer et de charges locatives, le bailleur peut exiger un garant ou recourir à la garantie Visale en bail mobilité, proposée par l’organisme de cautionnement Action Logement, sous réserve de remplir les conditions (pour en savoir plus, consultez le site : https://www.bailfacile.fr/guides/bail-mobilite-visale).
DURÉE DU CONTRAT DE LOCATION
Le bail mobilité n’est ni renouvelable tacitement ni reconductible. Toutefois, il est possible d’étendre la durée de celui-ci, une seule fois, et sous les conditions suivantes :
– Si toutes les parties sont d’accord ;
– Si le bail initial est inférieur à 10 mois ;
– Si la durée maximale (bail initial + avenant) ne dépasse pas 10 mois.
CONDITIONS DE RÉSILIATION ET DE PRÉAVIS
Au terme du contrat, la location se termine automatiquement et le locataire doit libérer les lieux. Il n’y a pas de démarches supplémentaires à effectuer, ni pour le bailleur, ni pour le locataire.
Concernant le locataire, il peut quitter les lieux à tout moment en respectant un délai de préavis d’un mois. Il doit en informer le propriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR), signification par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier) ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Quant au bailleur, il ne peut pas mettre fin au contrat avant son terme. Toutefois, en cas de manquement du locataire à ses obligations, il peut saisir le juge pour obtenir la résiliation du bail.
Par ailleurs, si la location est amenée à se poursuive avec le même locataire au-delà des 10 mois autorisés, il faut alors signer un nouveau contrat de location meublée classique.
QUI PAIE LA TAXE D’HABITATION DANS UN BAIL MOBILITÉ ?
La taxe d’habitation connaît un avant et un après 2023. Dans le cadre d’un bail mobilité, jusqu’à la fin de l’année 2022, elle était due par l’occupant du logement au 1er janvier.
Depuis le 1er janvier 2023, cet impôt est supprimé pour les résidences principales, quel que soit le contrat de bail liant le propriétaire et le locataire, et maintenu pour les résidences secondaires.
Le bail mobilité est soumis aux mêmes règles en matière de taxe d’habitation que les locations meublées classiques. Ainsi, c’est la nature d’une résidence (principale ou secondaire) qui détermine désormais si l’impôt est ou non maintenu.
La situation locative du bien au 1er janvier détermine toujours celui qui est redevable de la taxe d’habitation. Par conséquent :
– Si le bien est loué au 1er janvier : le locataire bénéficiaire d’un bail mobilité n’est pas redevable de la taxe d’habitation si le logement temporaire constitue sa résidence principale.
– Si le logement est vacant au 1er janvier, 2 situations peuvent se présenter :
- Le bien constitue la résidence principale du propriétaire : il n’est pas redevable de la taxe d’habitation ;
- Le bien constitue la résidence secondaire du propriétaire : il doit s’acquitter du montant de la taxe d’habitation.
Pour mémoire, tous les propriétaires doivent déclarer à l’administration fiscale la situation d’occupation des logements à usage d’habitation dont ils sont propriétaires sur impots.gouv.fr, rubrique « Gérer mes biens immobiliers ».
AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS DU BAIL MOBILITÉ POUR LE BAILLEUR
| AVANTAGES | INCONVÉNIENTS |
| DES DÉMARCHES ADMINISTRATIVES ALLÉGÉES Le propriétaire peut conclure un bail mobilité sans formalités préalables : pas de déclaration à la mairie, d’enregistrement ou de demande d’autorisation, contrairement à la location saisonnière ; pas de changement d’usage du bien loué. Il s’agit d’un bail résidentiel, la destination du bien n’est donc pas affectée. En outre, il n’y a pas lieu de récolter la taxe de séjour car il s’agit d’un bail résidentiel et non touristique. | DES CONDITIONS STRICTES POUR LA SIGNATURE D’UN NOUVEAU BAIL À la fin du bail mobilité, il est interdit au bailleur de faire signer au même locataire un bail du même type pour le même logement. Il doit, en effet, faire signer au locataire un nouveau contrat de location meublée classique. |
| UNE DURÉE DE BAIL RÉDUITE La durée du bail limitée à 10 mois permet au propriétaire de récupérer son bien au terme du contrat pour y habiter, le relouer, etc. Il conserve donc le contrôle de son bien immobilier et peut le remettre sur le marché lorsqu’il le souhaite (ajustement selon les besoins réels). Pour rappel, le bail meublé classique doit avoir une durée minimale d’un an, avec une reconduction tacite pour la même durée si aucune des parties ne donne congé. | LES LOCATAIRES POTENTIELS SONT MOINS NOMBREUX Le bail mobilité ne concerne que les locataires qui se trouvent dans l’une des situations évoquées précédemment. Il peut donc être plus compliqué au bailleur de se prévenir de la vacance locative. |
| UNE RÉSILIATION AUTOMATIQUE Lorsque le contrat de location mobilité arrive à échéance, il se termine spontanément. Le bailleur n’a rien à faire : Pas de congé à notifier (contrairement au bail d’habitation meublé classique : dans ce cas, le bailleur doit donné congé dans les mêmes formes et pour les mêmes motifs qu’en matière de location nue, soit un congé pour vente, pour y habiter ou pour motif légitime et sérieux, mais moyennent un prévis de 3 mois au lieu de 6 mois pour une location nue) ; Pas de motif à invoquer ; Pas de préavis à respecter. | LA FORME POUR LE RÈGLEMENT DES CHARGES EST IMPOSÉE Le paiement des charges locatives récupérables se fait nécessairement sous la forme d’un forfait. Il est donc important que le propriétaire évalue leur montant au plus juste en fonction de la durée du contrat. Ensuite, il ne pourra plus imputer au locataire d’autres dépenses. |
| LE RÉGIME FISCAL ORDINAIRE S’APPLIQUE Le bail mobilité accorde les mêmes avantages que la location meublée classique. Selon le régime duquel il dépend, le bailleur bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus (si régime micro BIC) ou peut déduire toutes les charges et dépenses, et pratiquer des amortissements (si régime au réel). | PAS DE SOLIDARITÉ Si le bail mobilité peut être une colocation, toute clause prévoyant une solidarité entre les colocataires ou leurs cautions est réputée non écrite. En outre, le locataire loue le logement sans verser de dépôt de garantie en bail mobilité. Celui-ci est en effet interdit pour ce type de bail. Le bailleur peut néanmoins solliciter une caution ou recourir à la garantie Visale. |
| COMPATIBILITÉ AVEC LES ALLOCATIONS LOGEMENT Le locataire peut percevoir les APL en bail mobilité : Aide personnalisée au logement (APL) ; Allocation de logement familiale (ALF) ; Allocation de logement sociale (ALS). Ces aides ne sont pas cumulables. Elles restent soumises à des conditions d’admission. | LA RÉSILIATION EN COURS DE BAIL EST IMPOSSIBLE Le propriétaire ne peut mettre fin au bail mobilité avant la date fixée dans le contrat. Par ailleurs, le bailleur et le locataire d’un bail mobilité ne peuvent faire appel à la commission départementale de conciliation. Seul le tribunal judiciaire du lieu de situation du logement est compétent. |
L’AGENCE NOMADE se tient à votre disposition pour toute information complémentaire.
/ Tél : 06 27 06 21 92
Sources :
Source : articles 25-12 et suivants de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
(1) Depuis 2023, en France métropolitaine, seul un logement consommant moins de 450 kWh d’énergie finale, par m2 de surface habitable et par an, peut être mis en location avec un bail d’habitation. Cette consommation est estimée par le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
À partir de 2025, seul un logement appartenant aux classes A à F du DPE peut être mis en location (à partir de 2028, seul un logement appartenant aux classes A à E, puis, à partir de 2034, seul un logement appartenant aux classes A à D).
(2) La résidence principale est « entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l’habitation” (article 2 de la loi du 6 juillet 1989 précitée).
(3) Pour info, Biarritz est en zone tendue. Pour savoir si un logement est en zone tendue, consultez le site : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues
En zone tendue, la fixation du loyer est encadrée (ce dispositif s’applique à tous les contrats de location meublée comme non meublée qui serviront de résidence principale au locataire).
Le montant du loyer doit être identique à celui du précédent locataire. Le loyer peut être fixé librement uniquement si le logement :
– est loué pour la première fois,
– ou n’a pas été loué depuis plus de 18 mois.
Au moment de la relocation, le loyer peut être réévalué (cf. Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017) :
– Si le bailleur prouve que le loyer du dernier locataire était manifestement sous-évalué ;
– Si aucune révision n’est intervenue au cours des 12 derniers mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location : le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de la variation de l’IRL (indice de référence des loyers) ;
La date de référence à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat de location.
– Si des travaux ont été réalisés depuis le départ de l’ancien locataire, à savoir :
1. Travaux d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer pratiqué :
Le nouveau loyer est fixé librement lorsque les 2 conditions suivantes sont remplies :
– Des travaux d’amélioration (par exemple : pose de parquet, installation d’une cuisine équipée, installation d’un digicode, installation d’un ascenseur… ) ont été faits depuis moins de 6 mois ;
– Le montant de ces travaux est au moins égal à la dernière année de loyer.
2. Travaux d’un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer :
Le nouveau loyer peut être augmenté lorsque le propriétaire a financé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité liés à la décence du logement. Ces travaux doivent :
– avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, dans les parties communes ou privatives,
– et être d’un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charge).
Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédent locataire peut être augmenté de 15 % du montant des travaux TTC.
Rappel : pour les logements classés F ou G, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer par rapport au précédent locataire.
(4) En 2024, l’encadrement des loyers, dispositif qui consiste à plafonner administrativement les loyers d’habitation du parc privé, s’applique à : Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon et Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier et Bordeaux.
Pour info, la Communauté d’agglomération du Pays Basque a demandé la mise en place de cet encadrement sur son territoire fin 2022 et le gouvernement a donné son feu vert sur le périmètre proposé par les élus locaux, à savoir les communes d’Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d’Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz, Villefranque (cf. Décret n° 2023-981 du 23 octobre 2023). Le Pays Basque pourra ainsi bénéficier de l’encadrement des loyers jusqu’à la fin de l’expérimentation, fixée en 2026. Un arrêté préfectoral permettra la mise en œuvre effective de l’encadrement, notamment en fixant les références des loyers (arrêté à paraître dans le courant de l’année 2024 ou début 2025).